エグい不動産商売がバブル末期のかほり963号

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　　　　　　エグい不動産商売がバブル末期のかほり963号

■おトクな投資物件ありまっせ

　けっこう不動産オタクでありましてね、私。
　基本的に、子供の頃から、間取り図を見たり、物件を見たりするのが好きだったんだけど、平成バブルあたりからちまちまと実際に取引したりしてる。
　私の不動産取引のモットーは「100に99は見送る」「機会損失上等」「あせらない」「向こうからの話は基本的にすべて断る」「キャピタルゲインは狙わない」「カネは（ほぼ）借りない」「チキンたれ」と、要するに、ほとんど何もしない（笑）。
　よほど有利な条件でもない限り買わない、が、基本だ。しかもこちらで「これは？」と見つけたものオンリー。
　と、そういうワタシクであるのだけど、それでも気が向くと「こんなおトクな物件がありますよ」というアヤシい話を聞くことがある。見聞を広めるためだ。
　たいていは若い営業マンで、こう言っちゃナンだが、だましの手口がスケスケで面白い。
　ちょっと前「一棟買いのマンションを買いませんか」という話があった。

■竹の塚の「デザイナーズマンション」

　喫茶店で会ってみると、予想通り若い営業マン。
　新築木造2階建て、ワンルーム（ロフト付き）×10戸、足立区竹の塚駅徒歩12分、約1億2000万円。
　マンションというより、レオパレスみたいな木造モルタル2階建てアパートだ。外観がちょっと今風というだけ。
「表面利回り8％です、将来の年金がわりにどうです。ヒキタさんの場合フルローンでいけます。サブリースもOKです」という。
　スゴい資料を持ってきたんで「どれどれ、見せてみ？」と目を通す。
　いやはや初歩的な物件だ。
　ダメ物件、いや、ほぼサギ物件として（笑）。
　そもそも「新築ワンルーム投資」ってやつほどバカバカしい無駄遣いはないんだけど、それが×10でやってきたという感じだ。収益のシートを見ても、いやはや甘いのなんの（笑）。

■ファンタジーの上にファンタジー

「ねえ、これ、家賃9.2万円って書いてあるけど、根拠はなんだろう（笑）？ 本気でこの家賃で貸せると思ってるの？」
「ええ、人気のロフト付きですし、デザイナーズマンションですから！」
　彼はそう答える。
「いやね（苦笑）、竹の塚駅から徒歩10分以上って、ワンルームは普通5万円台だよ。9万台で貸せるわけないでしょう（笑）。これで貸すなんて一種のファンタジーだよ。そのファンタジーを土台に利回り8％って、甘い、というより、破綻超特急という感じだよねぇ（笑）」
　私はスマホで似たような地元物件の相場を見せていう。スマホの登場で不動産営業もやりにくくなったろうなぁ。
「ええー、でも、デザイナーズですし…」

■こんなところがこの価格

「デザイナーズマンションなんて『ちょっと派手で使いにくい形の物件』というだけでしょう。古びるのも早いよー、この手のデザインは。だって、キミだったらこれ9万で借りる？」
「……ええ、借ります。おしゃれです」
　まだ言ってる。
「5年後も？　10年後も？　これ、資料見ると、10年後の賃料も新築時と同じ設定じゃない。これ、どうしたって無理あるよね」
　……黙ってしまった。
「これねー、グーグルマップでまわり見ても倉庫ばっかりだし、駅も遠いし、コンビニはあるけど基本的に不便なところだよね。敷地だって140平米の土地にギリギリ建てたって感じでしょ。高いよなぁ。これに1億2000万円出す人、いるかね（笑）。キミね、たぶん上司にこの額で強気にいけ！とか言われたんだろうけど、ちょっと強気すぎだよね」
「はぁ。でも節税にもなりますし…」　
　わはは、常套句。
「それも上司の請け売りでしょ。あのね、節税ってのは、赤字分を本業に食い込ませるから税金が減るってことなのよ。それって基本的に本末転倒だと思わない？」

■バブル末期の風景

　……でも、懐かしいな、この会話。
　バブルが崩壊した直後、たしかにこんな会話をしていた。私もまだ若かった。その中で小さな失敗を何度かした。だから今がある。30年ずっと細々とやってきた不動産取引は、結局かなりのプラスになった。でも、それは色々経験を積み、勉強しつつ、チキンに徹し、下手な話に飛びつかない体質を手に入れたからだ。
　投資は常に臆病に臆病に…。さらに臆病に。もひとつ臆病に。
　叩いて叩いて結局渡らなかった石橋もたくさんある。

　なぜいきなりこんな話をするかというと、なんかね、最近、YouTubeなんかで若い人たちが言う「マンション投資、ビットコイン投資、株投資でファイアー！」「タネ銭100万円で億り人！」みたいなのを見たりすることが多いからなのよ。
　そういうのを見るたびに思うのです。
　おそらく彼らは相場が上がり続けたこの10年、という状況しか知らない。知らないからまだ上がる、まだイケると思ってる。
　でも、本当に落ちるときは落ちるんだ。底なしに。
　そして、その崖っぷちは、今まさに目の前にある。

　崖の向こうは緩やかなスロープか、それとも断崖絶壁か。さてどっちだと思います？

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【ヒキタ解釈のオススメ本（たまに非オススメあり）】

『一流の頭脳』アンダース・ハンセン著　サンマーク出版

　アタマをよくするにはどうすればいいか、という本。
　意外な導入とエピソードに最初からぐいぐい引き込まれるが、結局本書が言ってるのはなにか。その驚くべき結論は「はじめに」3ページにこう書いてある。

　腕を鍛えたければ脚ではなく腕のトレーニングをするのだから、脳も同じはず。
　私たちはそう考えて、クロスワードパズルや記憶力のトレーニング、さまざまな脳トレメソッドで頭を鍛えようとする。しかし結論から言えば、効果はあまり期待できない。
　脳の機能を高めるには戦略的に運動するほうが、パズルや脳トレよりはるかに効果があることを、研究成果がハッキリと証明している。驚いたことに、脳は頭を働かせようとするより、身体を動かすことでこそ威力を発揮する器官らしいのだ。

　要するに「脳を鍛えたければ運動しろ！」というこっちゃ。
　では、運動が脳にどう効くか、その逆にストレスがどう邪魔するか、大量の科学的根拠とともに怒濤のごとく語られるのが本書だ。我々にとって嬉しいことに、第2章（ストレスの章）には「自転車が脳に好影響を与える」ということが書いてあったりする。
　さらにいうなら、この自転車の話は第4章「やる気」の最新科学にも応用できる。
　なんだなんだ、2010年頃には私、2020年頃には国土交通省が、とにかく言ってきた「自転車通勤すると頭が冴えるよ〜」は、気分的な話ではなく、マジ本当だったのであります。最強の脳物質「BDNF]が出るのであります。
　そして第8章。
　健康な脳を保つためには。脳の老化に歯止めをかけるためには…！
　本書はけっこう現代人必読書かもしれん。

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【ヒキタ関連Kindle本】
「津波から自転車で逃げられるか」疋田智著・NPO自転車活用推進研究会編集
https://www.amazon.co.jp/dp/B07JCXPGGL
「平成バブル物語 ～60年代生まれのための東京バブストーリー～」（田崎仁志著）
https://www.amazon.co.jp/dp/B07GWRJPZH/

【ヒキタ新刊】
「新・自転車“道交法”BOOK」自転車活用推進法が分かる！　木世（えい）出版社
https://www.amazon.co.jp/dp/4777946207
「電動アシスト自転車を使いつくす本」東京書籍
https://www.amazon.co.jp/dp/4487809878

【好評既刊本】
「自転車“道交法”BOOK」小林成基（NPO自活研）と共著　こやまけいこ:イラスト　木世（えい）出版社
「だって、自転車しかないじゃない」朝日文庫
「おやこで自転車 はじめてブック」疋田智監修　ぼちぼち自転車くらぶ著　子どもの未来社
「明るい自転車質問室」（ドロンジョーヌ恩田と共著）東京書籍
「自転車 困った時の即効お助けマニュアル」成美堂出版
「自転車ツーキニストの作法」SoftBank新書
「ものぐさ自転車の悦楽」マガジンハウス
「自転車会議！」（片山右京・勝間和代・今中大介・谷垣禎一と共著）PHP研究所
「自転車の安全鉄則」朝日新書
「今すぐ使えるクロスバイク図解マニュアル」大泉書店
「ロードバイクで歴史旅」木世（えい）出版社
「自転車をめぐる冒険」「同・誘惑」（ドロンジョーヌ恩田と共著）東京書籍
「それでも自転車に乗り続ける7つの理由」朝日新聞出版
「自転車生活の愉しみ」朝日新聞出版
「天下を獲り損ねた男たち（続・日本史の旅は自転車に限る！）」木世(えい)出版社
「自転車とろろん銭湯記」ハヤカワ文庫
　いずれも好評発売中。ネット内でのご注文はこちらにどうぞ。
http://www.amazon.co.jp/s/ref=nb_sb_noss?__mk_ja_JP=%83J%83%5E%83J%83i&url=search-alias%3Dstripbooks&field-keywords=%95D%93c%92q&x=0&y=0